東京富裕層向け不動産と節税スキームの最新動向：事業者が押さえるべき戦略ポイント

東京の富裕層不動産市場は、近年ますます注目を集めています。高額タワーマンションや都心の邸宅、さらにはリゾート型物件まで、資産保全やライフスタイルの多様化に応じたニーズが拡大しているのが現状です。その背景には、資産承継や税制改正を意識した「節税対策」としての不動産活用があります。

本記事では、富裕層向け不動産を手掛ける事業者が押さえるべき最新の市場動向と、節税スキームの基礎から実践的な活用までを解説します。単なる物件販売にとどまらず、投資家や購入者に響く付加価値提案のあり方を探っていきましょう。

第1章　東京の富裕層市場と不動産投資の現状

まずは、東京の富裕層不動産市場の現状を整理することが重要です。富裕層は単なる居住用不動産を求めているのではなく、資産保全・承継・節税といった複合的な目的を持って物件を検討しています。

事業者が効果的に商品企画や提案を行うためには、富裕層の定義や資産構成を理解し、東京における不動産ニーズの特徴を把握する必要があります。

本章では、富裕層の属性と彼らが不動産に求める要素、さらに近年の市場動向について掘り下げていきます。

1. 東京における富裕層の定義と資産構成

富裕層の定義はさまざまですが、一般的には「純金融資産1億円以上」を有する層を富裕層と呼び、5億円以上を超富裕層と分類します。野村総合研究所（NRI）の調査によれば、日本国内の富裕層は増加傾向にあり、とりわけ東京圏はその集中度が高いエリアです。

富裕層の資産構成は、株式や債券といった金融資産だけでなく、不動産の占める割合が大きいのが特徴です。特に東京では、都心部の高額マンションや一等地の戸建、収益性を備えた商業不動産が資産ポートフォリオの重要な位置を占めています。

（富裕層の資産構成比）

• 金融資産：50%

• 不動産：30%

• その他（事業資産・美術品など）：20%

こうした資産配分は、富裕層が不動産を「生活の基盤」と「資産の保全・承継手段」の両方として捉えていることを示しています。

2. 富裕層が不動産に求める価値

富裕層が不動産に求める要素は多面的です。単に「住む場所」としての利便性や快適性だけではなく、資産管理や税務戦略の一部として位置づけられるケースが多いのです。

• 資産保全性：土地や建物はインフレ耐性を持ち、価値を保持しやすい。

• 相続・承継対策：不動産は評価額が金融資産より低く算定される傾向があり、相続税対策に有効。

• ブランド性・希少性：港区や千代田区の一等地、あるいは再開発エリアのタワーマンションなどは、希少価値が高く長期的に安定。

• 収益性：賃貸運用や小口化によるリターン獲得の可能性。

このように、不動産は「居住」「資産保全」「節税」という三位一体の価値を富裕層に提供しています。

3. 東京高額不動産市場の最新動向

東京の不動産市場は世界的にも注目されています。海外富裕層による購入も増えており、円安の影響や国際金融都市としての地位が背景にあります。

• タワーマンション市場：湾岸エリアや都心再開発地域では、億単位の物件が売れ続けています。

• 邸宅需要：港区、渋谷区、目黒区などでは土地付き邸宅のニーズが依然として堅調です。

• リゾート型不動産：軽井沢や熱海、沖縄などのリゾート物件も「東京の富裕層が所有するセカンドハウス」としての需要が高まっています。

また、国内の節税規制強化を受け、「海外物件」から「国内高額物件」へ資金が戻っている現象も見られます。事業者にとっては、東京市場は国内外双方の富裕層をターゲットにできる環境が整っているといえるでしょう。

4. 今後の市場変化に対する視点

税制改正や金融市場の変動は、富裕層の投資行動に大きな影響を与えます。例えば、タワーマンション節税が制限された際には、相続税対策としての評価が見直され、富裕層の関心は新しいスキームへ移行しました。

事業者にとっては、「規制強化はリスクであると同時に新たなチャンス」でもあります。節税ニーズを満たしつつ、ライフスタイルや国際的な資産分散を意識した商品開発を行うことが、今後の差別化につながります。

まとめ

• 東京の富裕層は金融資産だけでなく、不動産を資産保全・承継・節税の手段として重視している

• 不動産に求める価値は「居住性」だけでなく「資産保全性」「節税」「希少性」など多面的

• タワーマンション、邸宅、リゾート物件など需要は多様化している

• 税制改正など市場環境の変化はリスクであると同時に、新たな事業機会となり得る

次章への導入

東京の富裕層不動産市場は、単なる住居や投資対象にとどまらず、資産戦略や節税対策の重要な手段となっています。しかし、富裕層のニーズを満たすには、物件の魅力だけでは十分ではありません。

次章では、不動産を活用した具体的な「節税スキーム」について解説します。相続税や所得税への影響、評価額の仕組み、減価償却や損益通算など、事業者が理解しておくべき基礎から最新のトレンドまでを整理し、実際の企画や提案に活かせる知識を提供します。

第2章　富裕層が注目する不動産節税スキームの全体像

東京の富裕層が不動産を選ぶ際、最も関心を寄せる要素のひとつが「節税」です。不動産は現金や株式と比べて相続税評価額が下がる仕組みを持ち、所得税や住民税の圧縮にも役立つ場合があります。

しかし一方で、税制改正や規制強化の影響を受けやすく、スキーム設計には慎重な判断が求められます。本章では、相続税・所得税対策を中心に、富裕層が注目する不動産節税スキームの全体像を整理し、事業者が押さえるべきメリットとリスクを解説します。

1. 相続税対策としての不動産活用

（1）評価額引き下げの仕組み

不動産の大きな特徴は、相続税評価額が市場価格より低く算定される点です。

• 土地：路線価や固定資産税評価額を基準に算定され、市場価格より2～3割低いことも多い。

• 建物：固定資産税評価額に基づき、市場価格より低く評価される。

そのため、現金1億円を保有するよりも、同額で不動産を所有していたほうが相続税負担が軽減されるケースがあります。

（2）借入を活用した評価圧縮

富裕層はしばしば金融機関からの借入を組み合わせ、不動産を取得します。借入は相続財産から控除できるため、評価額をさらに下げる効果があります。

（3）不動産小口化商品の利用

最近では、1口数百万円から投資可能な小口化商品も普及しています。これにより、流動性を保ちながら相続税評価額を引き下げる戦略が可能となっています。

2. 所得税・住民税対策としての不動産投資

（1）減価償却を活用した節税

不動産は、建物部分を減価償却資産として計上できます。特に中古物件では、耐用年数が短縮されることで、より大きな償却費を計上でき、所得税や住民税の軽減につながります。

（2）損益通算の仕組み

不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算が可能な場合があります。これにより、事業者にとっては高額所得者への訴求ポイントとなります。ただし、近年の税制改正により「節税目的のみ」と見なされると制限されるため、実態に即した事業設計が求められます。

3. 海外富裕層投資家と国際税務リスク

東京の高額不動産は、海外の富裕層投資家にとっても魅力的です。円安や相対的な不動産価格の割安感から、都心のタワーマンションや高級戸建に海外資金が流入しています。

しかし、国際的な税務コンプライアンスが強化されており、租税回避を疑われるスキームはリスクが高い状況です。

• CRS（共通報告基準）による海外口座の情報開示

• 租税条約に基づく課税権の調整

• 富裕層向け不動産取得に対する規制強化（特に国外資産への課税強化）

事業者は「海外投資家向けの販路拡大」と「国際税務リスク回避」の両立が必要となります。

4. 節税スキームのメリットと注意点

このように、不動産スキームは大きな節税効果を持ちながらも、制度変更や規制強化のリスクを常に伴います。事業者はメリットとリスクを正確に理解し、購入者に説明できる体制を整えておく必要があります。

まとめ

• 不動産は市場価格より低く評価されるため、相続税対策に有効

• 減価償却や損益通算を活用すれば所得税・住民税の圧縮も可能

• 海外富裕層投資家の参入が進む一方で、国際税務リスクには要注意

• 節税スキームは規制変更に左右されやすいため、最新情報の把握が不可欠

次章への導入

節税スキームの全体像を把握すると、不動産が富裕層にとって単なる「資産」ではなく「税務戦略の一部」であることが理解できます。

しかし、事業者が実際に商品を設計・提案する際には、こうした理論だけでは不十分です。富裕層が求めるのは「実際に活用できる仕組み」と「安心して導入できるストーリー」です。

次章では、事業者が取り組むべき具体的なスキーム設計や商品開発のポイントを解説し、富裕層投資家に響く提案の形を掘り下げていきます。

第3章　事業者が活用できる具体的スキームと商品設計

前章では、不動産を活用した節税スキームの仕組みとそのメリット・リスクを整理しました。しかし、富裕層に実際に提案を行う際には、理論だけでは説得力が足りません。事業者には「どのようなスキームを商品化し、どのようにストーリーとして提案するか」が問われます。

本章では、具体的な不動産スキームの設計手法と商品開発の方向性について解説します。小口化や匿名組合スキームといった金融手法から、リゾート型や分譲型の開発戦略まで、実例を交えながら「富裕層に刺さる提案」のあり方を検討していきましょう。

1. 小口化スキーム・匿名組合スキームの活用

（1）小口化商品の特徴

近年、不動産特定共同事業法に基づいた小口化商品は富裕層への訴求力を増しています。1口数百万円単位で組成されるため、資産分散を希望する富裕層に適しています。

• メリット：相続税評価額を抑えつつ、現金の流動性も維持できる

• 事業者視点：不動産小口化は開発資金の調達方法にもなり、商品ラインナップの拡大が可能

（2）匿名組合スキーム

匿名組合（TK）を用いたスキームは、投資家が出資し、事業者が不動産を運営する形を取ります。投資家は匿名組合契約に基づき利益分配を受けます。

• 富裕層にとっては「事業参加感」を持ちながらも責任が限定される点が魅力

• ただし、金融商品取引法の規制がかかるため、事業者には法務・税務面での正確な設計が不可欠

2. 開発形態ごとのスキーム設計の違い

このように、物件形態によって節税スキームの設計方針は異なります。事業者は「どの顧客層に何を訴求するか」を明確化する必要があります。

3. 実例シナリオ

（1）10億円タワーマンション購入＋相続対策

• 富裕層が現金10億円を相続する場合と、不動産で10億円のタワーマンションを所有する場合を比較すると、相続税評価額は大きく圧縮されるケースがあります。

• 事業者は「相続時の評価圧縮」というストーリーで提案可能。

（2）リゾートホテル開発＋小口化による節税

• 軽井沢や沖縄などでリゾートホテルを開発し、小口化して富裕層に販売。

• 資産承継の文脈だけでなく、「家族で利用できる＋相続税評価を抑える」という二重の価値を提供。

4. 富裕層投資家に響く提案ストーリーの作り方

富裕層向けの提案は、数字や仕組みだけでは十分ではありません。「なぜこの物件に投資するのか」というストーリーが重要です。

チェックリスト：提案時に盛り込むべき要素

• ライフスタイル提案：都心居住＋週末リゾート利用

• 資産承継戦略：子や孫に残すストーリーを描けるか

• 税務上のメリット：相続税評価額・減価償却の活用方法

• 社会的意義：ESG・地域再生への貢献

事業者は「金融商品」としての説明に加え、こうした物語性を添えることで、富裕層の共感を得やすくなります。

まとめ

• 小口化スキームや匿名組合は、富裕層の相続税対策や資産分散ニーズに対応

• リゾート型・賃貸型・分譲型など、物件タイプごとに異なるスキーム設計が必要

• タワーマンション購入やリゾートホテル小口化などの実例は、事業者提案の参考になる

• 富裕層に響くのは「税務効果＋ライフスタイル＋承継ストーリー」の三位一体の提案

東京の富裕層不動産市場は、資産保全・相続・節税を目的とした多様なニーズを背景に拡大しています。タワーマンションや邸宅、リゾート型物件は、単なる住まいではなく「税務戦略の一部」としての役割を持ちます。

事業者に求められるのは、法規制や税制改正への理解を前提に、顧客の資産承継やライフスタイルを踏まえた提案を設計することです。

小口化スキームや匿名組合などを柔軟に活用し、物件の魅力と税務メリットを融合させたストーリーを描くことが、富裕層投資家からの信頼獲得につながるのです。

東京の富裕層向け不動産の企画相談ならこちら