データ
これから増える？老朽化した中小ビルが抱える問題。
国内の中規模オフィスビルは、1980~90年に建設されたものが多く、約40,000棟のビルがこれから大規模なリニューアルもしくは建替を必要すると言われています。しかし、これらのビルオーナーは個人や本業を別に持つ中小事業者であることが多いです。
築古不動産の価格の考え方について
築古不動産の価格決定ロジックについて説明しています。
片山 幹健
2 5, 2024
築古不動産の価格を調べたい人は以下から、すぐに確認できます。
※価格を調べる際には、建物の土地面積、建築面積、NOIなどの情報が必要です。築古不動産とは何か
築古不動産とは、築年数が30年を超えてきてデザインの古さや劣化が進んでいる不動産を指しています。稀に歴史的価値を持つ建物もありますが、ここでは資産価値の低下は免れられず、あとは解体・取り壊しのタイミングを伺う状態の不動産と定義します。このような不動産は、維持管理や修繕が必要で、それに伴うコストが発生するため、不動産市場における位置づけや取り扱いが特殊になります。
築古不動産と一般的な収益不動産の違い
築古不動産は、新しい収益不動産と比べて、メンテナンスや修理のコストが高くなる傾向があります。また、テナントや購入者にとっての魅力が低い場合が多く、それが収益性に影響を及ぼすことがあります。修繕積立金の額も大きく、収益性に影響を与える重要な要素です。
一般的な収益不動産は、その不動産が生み出す収益をベースに不動産の価値が決まります（収益還元法）が、築古不動産は現状の賃料収入や利回りが今後も維持できるというわけではないため、不動産の価値についても違う見方をする必要があります。
築古不動産の価格に関する基本的な考え方
築古不動産の価格設定には、その物件の土地の価値をベースに、解体にかかる費用、立ち退きなど解体までにかかる費用を考慮します。また、利回りが一定出ている建物の場合は、建物の残存価値も考慮できます。
以下は、中央区日本橋の築古不動産の例に試算した例になります。
まずは、土地の価値がベースになりますので、土地の単価を国土交通省の土地総合情報システムなどでリサーチして、近い条件の土地の単価を調べます。
東京都の土地の坪単価はこちらでも確認できます。
| 項目 | 数値 | 単位 | 備考 |
| ㎡単価（土地） | 5,000 | 千円 | 国交省の土地総合情報システムより近い条件の物件の土地の㎡単価を調べてください。（https://www.land.mlit.go.jp/webland/） |
| 土地面積 | 94 | ㎡ | |
| 建築面積 | 646 | ㎡ | 解体費の費用を試算するのに、使用します。 |
| NOI | 24,650 | 千円 | 年間の賃料収入-費用（管理の諸費用、税金など）の金額を入力してください。退去関連費用や運用期間中の想定賃料収入の試算に使用します。 |
| 運用期間 | 5 | 年 | 建物を取り壊すまでの賃料収入が得られるおおよその期間を入力してください。 運用期間が長くなるほど、割引率を考慮した想定賃料収入になるようにしています。 |
| 不動産価格 | 434,188 | 千円 | |
| 不動産価値（土地価格） | 470,000 | 千円 | |
| 解体費用概算 | 10,982 | 千円 | |
| 退去関連費用概算 | 123,250 | 千円 | |
| 建物価値（DCF法） | 98,420 | 千円 |
次に建築面積から解体にかかる費用をざっくり計算します。また、建物の賃料収入から立ち退きなど退去関連費用も計算します。（解体費、退去関連費はケースバイケースなので、設定が難しいです）
最後に、建物の賃料収入（NOI）と賃貸ビルとしてあと何年くらいは運用できそうかを考慮して、建物の残存価値を求めます。ここでは、割引率を考慮して計算をしています。
取り壊しを前提としているので、次回の大規模修繕の費用は見込んでいません。
ちなみに、本物件は5.4億円で販売されていたため、現時点では1億円程度割高な物件と判断できるかもしれません。
オープンデータを活用した物件データベースと組み合わせて割高・割安物件を判定する
以前、オープンデータを活用して物件データベースを作成する手順を↑の記事でご案内しましたが、物件データベースと組み合わせて、クローリングした売り物件の情報に対して査定を行い、割高or割安を判別することもできます。
| 販売価格 | 住所 | 築年数 | 土地面積 | 建築面積 | 利回り | 土地価格 | NOI | 運用期間 | 査定価格 | |
| 300,000,000 |
東京都渋谷区千駄ヶ谷5-33-3 |
1995年4月（築28年） | 68.95 | 101.84 | 2.2 | 206,850,000 | 3,960,000 | 15 | 219,214,256 | 割高 |
| 800,000,000 | 東京都渋谷区代々木1-3-1 | 1987年3月（築36年） | 170.51 | 390.58 | 4.5 | 511,530,000 | 21,600,000 | 10 | 541,827,898 | 割高 |
| 600,000,000 | 東京都渋谷区東2-14-21 | 1997年6月（築26年） | 135.18 | 289.72 | 4.67 | 405,540,000 | 16,812,000 | 15 | 460,456,716 | 割高 |
1. データの収集: Web上のHTMLコードを分析し、必要な情報を抽出します。
クローリングする際に重要なポイントとして、対象のWebサイトのHTMLの構造がどのようになっているかを把握する必要があります。
2. データの整理: 収集したデータを整理し、物件ごとに分類します。
物件情報のページからどんなデータを収集し、どのように分類するかを決めます。例えば、物件名、住所、最寄り駅、竣工年月、規模、構造、基準階面積、延床面積やオフィスの空室情報など。
3. データの加工: 収集したデータを必要な形式に加工し、データベースに取り込みます。
そのままだと、データの書式が統一されない可能性があるので、データの書式を加工します。例えば、全角数字を半角数字に変換する、単位を削除し数値のみを表記するなど。クローリングしたデータは、テキスト情報になっていることが多いので、数値情報に変換が必要な場合が多いです。
4. 物件ごとの場合分け:条件ごとに計算式を調整し、自動計算する。
エリア（土地単価に影響）、構造（解体費用などに影響）、築年数（運用期間などに影響）などで場合分けを行い、査定価格を計算します。
5. 販売価格との比較:実際の販売価格と査定価格を比較します。
比較を行うことで、一括で割安な物件を探し出すことにつながったり、価格交渉するときにどの程度の値下げが必要かを掴みやすくなります。
今回は、マンションの価格査定はたくさんありますが、今回は築古不動産の価格査定というニッチな領域に絞って紹介しました。
不動産DXに関するご相談などもお気軽にどうぞ。