空き別荘の活用術｜放置リスクを減らし、価値を守るための実践ガイド

相続やライフスタイルの変化により「空き別荘」を抱えるオーナーが増えています。かつては家族で過ごした大切な場所であっても、利用が減るにつれ固定資産税や維持管理費だけが積み上がってしまい、いつの間にか“負担”として感じられるケースも少なくありません。

一方で、近年はワーケーション需要や貸別荘市場の拡大が進み、空き別荘を有効活用する選択肢は大きく広がっています。本記事では、空き別荘を放置するリスクと、活用が注目される背景を専門家の視点でわかりやすく整理します。次章以降では、具体的な活用方法や管理スキーム、バリューアップのポイントも詳しく解説します。

第1章：空き別荘を放置するリスクと、いま活用が注目される理由

空き別荘を所有している方の多くは、「忙しくて行けなくなった」「親から相続したが遠方で管理できない」など、意図せず放置してしまう状況に陥っています。しかし、別荘は一般の住宅よりも自然環境の影響を受けやすく、適切な管理を怠ることで建物の劣化速度が早まる特性があります。さらに、維持費、雑草・倒木、近隣トラブルなどのリスクも存在します。

一方で、放置されてきた別荘が貸別荘やワーケーション拠点として再評価される流れも進み、空き別荘を“負担”から“資産”として見直す動きが顕著になっています。本章では、放置リスクと活用ニーズの高まりを専門的に整理します。

1-1. 日本で増え続ける「空き別荘」の現状

近年、日本では「空き家問題」と並行して「空き別荘」の増加が目立っています。別荘地として人気が高い軽井沢、那須、熱海、伊豆、北海道エリアでは、高度成長期からバブル期に建てられた別荘が大量に残されており、世代交代の中で使われないまま残置されるケースが増えています。

国土交通省の調査では、別荘を含む“二次的住宅”は約380万戸に達し、特に相続後の利用断絶が多い点が特徴です。相続人が遠方に住んでいる場合や、多忙で訪れる余裕がない場合、管理が滞り、空き別荘が数年にわたり放置される事例が少なくありません。

空き別荘が増える背景には、

• 家族構成の変化

• 働き方の変化

• ライフスタイルの多様化

• 移動コストの増加
  などが挙げられます。特に「家族で長期滞在する」別荘の利用モデルが変化し、「短期利用」「ワーケーション」「多拠点生活」といった柔軟な滞在スタイルへの転換が生まれています。しかし、こうした新しい利用スタイルとの“ミスマッチ”が放置の原因になることも多いのです。

1-2. 空き別荘を放置すると発生する主なリスク

空き別荘の放置には、物理的・経済的・社会的リスクが存在します。以下に整理します。

● （1）建物の劣化が急速に進む

別荘は自然環境の厳しい場所に建てられていることが多く、湿気、寒暖差、風雨によるダメージが大きいのが特徴です。

代表的な劣化ポイント

別荘は使われていない期間が長くなるほど劣化速度が速い傾向があり、数年放置した場合、修繕コストが増大することが珍しくありません。

● (2) 維持管理費が毎年発生する

別荘を使っていなくても、毎年以下のコストが発生します。

維持費の例（月額換算）

• 固定資産税

• 別荘地管理費（共益費）

• 水道・電気の基本料金

• 庭木の剪定・除草

• 防犯対策費

利用ゼロでも年間20〜40万円程度かかることが多く、「使っていないのに出費だけが続く」という状態に陥りがちです。

● (3) 自然災害や倒木によるトラブルリスク

別荘地は山林近くにあることが多いため、倒木・土砂災害・獣害などのリスクがあります。放置していると災害発生時に発見が遅れ、近隣トラブルに発展する場合もあります。

● (4) 近隣住民とのトラブル

草木の繁茂、害獣侵入、外壁の破損などは、隣地に迷惑をかける典型的な事例です。「異臭」「景観悪化」などの理由でクレームにつながるケースもあります。

1-3. 活用ニーズが高まっている背景：市場変化と比較して読み解く

空き別荘の活用ニーズは以前よりも確実に高まっています。背景には、需要側の変化と供給側の変化が重なっています。

● 需要側の変化（利用者が増えている理由）

1. ワーケーション需要の拡大
   テレワークの普及により、環境の良い別荘地で働きながら滞在する人が増加。企業研修や合宿として利用する動きも出ています。

2. 貸別荘・バケーションレンタルの人気増加
   コテージ・ヴィラ型の宿泊施設はホテルと比較してプライベート性が高く、ファミリー層・大型グループから支持されています。

3. インバウンド観光客のエリア拡大
   北海道・沖縄・伊豆などのリゾート地は外国人の滞在需要が増加し、別荘地にもその影響が及んでいます。

● 供給側の変化（活用しやすくなっている理由）

1. 運営委託サービスの充実
   民泊運営代行、貸別荘管理会社、リゾート管理会社が増え、オーナーの負担が軽減。

2. 短期賃貸・法人向け貸出の拡大
   企業保養所の代替として別荘を借り上げる企業も増えており、活用パターンが多様化。

3. シェア別荘・会員制スキームの普及
   貸別荘よりも手間を抑えつつ、利用と管理を両立するスキームが選択肢に加わっています。

1-4. 放置 vs 活用：どれだけ差が出るのか（簡易比較）

※活用＝収益化を保証するものではありません。あくまで「維持・管理の選択肢が広がる」という意味での比較です。

ここまで、空き別荘を放置することで生じるリスクと、近年の市場環境から活用ニーズが高まっている背景を整理しました。多くのオーナー様が抱える悩みは、「具体的にどの活用方法が自分の別荘に合うのか」という点にあります。

別荘の立地、築年数、管理状況、需要エリアなどによって適した活用方法は大きく異なります。次章では、貸別荘・民泊・法人貸し・長期賃貸・シェア別荘など、代表的な活用方法の特徴と注意点をわかりやすく解説し、比較検討しやすい形でまとめていきます。

第2章：空き別荘の主要な活用方法5選（特徴・注意点・比較）

空き別荘の活用方法は年々多様化しています。かつては「売却か自家利用か」という二択に近い状況でしたが、現在は貸別荘、民泊、法人向け貸出、長期賃貸、会員制・シェア別荘化など、オーナーが選べる活用モデルが大きく拡大しています。

しかし、どの手法にもメリットと注意点があり、立地・築年数・周辺の観光需要といった条件によって成果が大きく変わります。

本章では、空き別荘を検討する上で代表的な5つの活用方法について、運用の仕組み、適した物件タイプ、管理負担の特徴を丁寧に整理します。読者が自分の別荘に最適な選択肢を判断しやすいよう、各手法を客観的に比較しながらわかりやすく解説します。

2-1. 貸別荘（バケーションレンタル）として運用する

貸別荘とは、1棟貸し切りで旅行者に提供する宿泊スタイルです。ホテルや旅館と比べてプライベート性が高く、ファミリー層やグループ旅行、記念日利用などの需要が安定しています。築古別荘でも「宿泊体験の価値」を高められれば再評価されるケースが多く、空き別荘の活用手法として非常に人気があります。

●特徴

• 1泊単価が比較的高く設定しやすい

• プライベート空間を重視する旅行者から支持されている

• リノベーションにより価値向上が期待しやすい

貸別荘運営では、内装のコンセプト作りや家具・家電の充実が重要になります。「薪ストーブがある」「デッキが広い」「露天風呂がある」など、デザイン・設えの魅力が滞在価値に直結するため、築年数が古くても十分に活かせるケースがあります。

●注意点

貸別荘運用には、宿泊特有のオペレーションが発生します。

主な運営業務

• チェックイン対応

• 掃除・リネン交換

• 庭木・外構の整備

• 予約管理

• トラブル対応

これらをオーナー自身で行う必要はありません。多くのエリアには貸別荘専門の管理会社があり、遠方オーナーでも委託によって運営可能です。

●向いている物件

• 車アクセスの良い郊外・リゾートエリア

• 周辺に観光資源・温泉地がある

• 建物の広さが一定以上ある（80㎡〜程度）

• ペット可、露天風呂、デッキなど差別化ポイントがある

2-2. Airbnb・民泊として運用する（規制と許可制度に注意）

民泊は「住宅を宿泊施設として貸し出す」仕組みですが、貸別荘との大きな違いは、法律による許可・届出が必要である点です。
代表的には、以下の制度があります。

●民泊で利用される主な制度

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）
   　→ 年間180日以内での営業が可能

2. 旅館業法（簡易宿所）
   　→ 年間日数制限なし。ただし要件が多い

3. 国家戦略特区民泊
   　→ 特定エリアのみ対象

自治体によって条例が異なるため、まずは所在地の許可制度を確認することが重要です。

●特徴

• 民泊プラットフォーム（Airbnb、Booking.com 等）への掲載が容易

• 国籍問わず利用者が多い

• 少人数や個人旅行者が中心で稼働率が高めになりやすい

●注意点

• 許可・届出のハードルがある

• 清掃頻度が多く、運営オペレーションがやや複雑

• 立地によって稼働率の差が大きい

別荘地は「簡易宿所」の許可を取りやすいエリアも多く、民泊運営会社によるサポートも増えているため、委託を前提に検討されるオーナーが増えています。

2-3. 法人向け保養所・ワーケーション施設として貸し出す

近年増えているのが、企業が福利厚生・合宿・研修用途で別荘を借りるケースです。
ワーケーションの普及により、企業側は「自然環境の中で生産性を高める場所」を求めています。

●特徴

• 長期・短期どちらの契約も可能

• 利用ルールが明確でトラブルが少ない

• 宿泊ではなく「研修利用」「ミーティング利用」など幅広い用途がある

●どんな物件が向いている？

• Wi-Fi・ワークスペース・会議スペースが確保できる

• 駐車場が複数台分ある

• 都市部から2〜3時間圏内

• 落ち着いた周辺環境で騒音リスクが低い

企業からは「静かで広い空間」「設備が整っている」「複数人が滞在できる」という条件が求められるため、築古別荘でも簡易な改修で対応しやすい点が魅力です。

●注意点

• 利用頻度が季節により変動

• ファシリティ（Wi-Fi、机椅子、電源）整備が必要

• 契約前の内覧・運営条件の調整が必要

法人需要は増えているものの、地域による偏りがあるため、地元の観光協会、ワーケーション協議会、または管理会社を通じたマッチングが効果的です。

2-4. 長期賃貸・サブリース（安定性を重視したい場合）

もし空き別荘を「頻繁に自分で使う予定がない」「運営に手間をかけたくない」という場合、長期賃貸として貸し出す選択肢があります。

●特徴

• 安定的な賃料収入が見込める

• オペレーション業務が最小限

• 契約期間中のトラブルが少ない

●向いているケース

• 別荘地内で定住者が増えているエリア（軽井沢・那須など）

• リノベ後の住居として魅力が高い物件

• 高齢者の移住需要がある地域

• ペット可の希少物件

●サブリース（借上げ契約）について

管理会社が物件を借り上げ、オーナーに一定額を支払う契約です。安定性が高い反面、契約条件の確認が重要です。

チェックすべきポイント

• 借上げ期間

• 中途解約時の条件

• 修繕費負担

• 賃料見直しのタイミング

2-5. シェア別荘（会員制）として運用する

別荘の「共同所有」「会員制利用」というモデルは近年急増しています。多拠点生活やサブスクリプション型リゾート会員権の普及により、オーナー側の負担を抑えつつ物件を維持する方法として注目されています。

●特徴

• 利用者が複数いるため維持管理が安定

• 管理会社が一括でメンテナンスを担う

• 会員制として運営されるためルールが明確

• 初期投資が抑えられる場合もある

●向いている物件

• 景観が良い

• 数室以上の部屋数がある

• ファミリー層や団体で利用しやすい間取り

●注意点

• 仕組みが複雑な場合があり、管理会社の実績が重要

• 会員の利用調整やルール設定が必要

• 改修コストや運営方針の意思決定を共有しやすい仕組みが求められる

従来の別荘活用にはなかったメリットとして、「オーナーが完全に使わない物件でも、維持管理が継続しやすい」という点があります。

ここまで、空き別荘の代表的な5つの活用方法を整理してきました。貸別荘・民泊・法人向け貸出・長期賃貸・シェア別荘化といった選択肢は、物件の立地や築年数、周辺環境によって適性が大きく異なります。

「何を優先するか」（収益性、維持、管理負担、自身の利用など）を明確にすることで選択肢が絞りやすくなります。また、活用の成果を左右する重要な要素として“バリューアップ（価値向上）”があります。

築古物件でも適切な改修を施すことで魅力を高め、多様な用途に対応させることが可能です。次章では、空き別荘の価値を高めるための改修ポイントや、需要が伸びるリゾートエリアの特徴、実際の成功事例について詳しく解説していきます。

第3章：空き別荘の価値を高めるバリューアップ戦略と成功事例

空き別荘を活用する際、成果を大きく左右するのが「バリューアップ（価値向上）」という視点です。築古の別荘であっても、適切な改修や設備更新を行うことで利用者の満足度が高まり、貸別荘・法人利用・ワーケーションなどの幅広い用途に適応できるようになります。

特に自然環境に恵まれたリゾートエリアでは、眺望や間取りを生かしたリノベーションが効果を発揮するケースが多く見られます。

本章では、空き別荘の価値を高めるための具体的な改修ポイント、費用対効果が期待しやすい改善項目、そして実際の成功事例を交えながら、活用モデルの考え方を整理します。

3-1. 築古別荘でも価値が高まる「バリューアップ」戦略とは

バリューアップとは、単に見た目を整えるだけでなく、利用者の体験価値を高め、別荘としての魅力を引き出すための取り組みです。特に別荘は「滞在体験そのもの」が価値として評価されるため、住宅とは違った観点で改修ポイントを検討する必要があります。

●別荘バリューアップの基本原則

以下の3つが軸になります。

① 安心・安全・快適性の向上

• 水回り（浴室・トイレ・キッチン）の更新

• 給湯器・エアコンなどの設備交換

• 断熱性の改善

別荘地は寒暖差が大きいエリアが多いため、断熱・空調の改善は滞在満足度に直結します。

② 自然環境を生かした空間のリデザイン

• ウッドデッキの増設

• 吹き抜けの活用

• 採光・眺望を確保する窓まわりの改修

• 屋外スペース（BBQ、焚き火、テラス）の整備

「自然との接点」をつくることで、貸別荘・ワーケーション双方にニーズが生まれやすくなります。

③ 宿泊者の利用シーンに合う利便性の追加

• Wi-Fi環境の改善

• ワークスペースの設置

• スマートロックなどの無人チェックイン設備

• 家具・家電のアップデート

特にワーケーション需要が高いエリアでは、インターネット環境は最優先の整備項目です。

3-2. 費用対効果が高いバリューアップ：優先順位の付け方

築年数が古い別荘の場合、どこから手を付けるべきか迷うことが多いものです。
ここでは優先順位の考え方を整理します。

●【Step 1】建物の安全性・防水・設備更新（最優先）

水回り・屋根・外壁の防水、設備の老朽化は、利用だけでなく建物保全にも影響します。

優先ポイント例

• 配管劣化 → 水漏れリスク

• 雨漏り → 木材腐食やカビ

• 給湯器 → 故障の多い築20年以上は交換検討

安全性の向上は「利用者満足」と「長期維持」の両方に寄与します。

●【Step 2】滞在体験に直結する空間デザイン

建物の外観やインテリアは、貸別荘・法人利用では“選ばれる理由”につながる重要な要素です。

おすすめのリデザイン例

• 天井を高く見せる照明計画

• ウッドデッキの再生

• ペレットストーブや薪ストーブの導入

• モダンな家具で統一感を持たせる

特殊なリノベーションではなく、比較的コストの抑えられるデザイン改善でも価値を高めることができます。

●【Step 3】マーケットニーズを踏まえたアクセント改修

エリアによって好まれる滞在スタイルが違うため、地域特性を踏まえた改修が有効です。

地域別のニーズ例

地域特性にフィットした改善は、「選ばれやすさ」に直結します。

3-3. 需要が伸びるリゾートエリアの特徴を読む

空き別荘活用を検討する際には、市場需要を把握することも重要です。以下は活用が進んでいるエリアの特徴です。

●軽井沢・北軽井沢

• ワーケーション需要が高い

• 都心からのアクセスが良い

• 別荘利用と法人利用が共存

断熱・暖房設備の強化が効果を発揮します。

●伊豆・東伊豆・熱海

• 温泉地が多く、観光需要が安定

• ファミリー利用・グループ利用が多い

浴室とテラス空間の整備で価値が高まりやすいエリアです。

●北海道（ニセコ・富良野・トマム）

• インバウンド需要が強い

• 冬季・夏季ともに高い滞在価値

• 法人合宿にも人気

広い敷地や眺望を生かすと効果的です。

●沖縄（本島・離島）

• ロングステイの需要が高い

• 海近くの物件は滞在満足度が高い

• 清掃頻度の確保が重要

空調・湿気対策が大きなポイントになります。

3-4. 空き別荘の活用に成功した事例紹介

ここでは、実際に見られる活用事例を3つ紹介します。いずれも特定の収益を保証する意図はなく、「どのように活用方法を選べるか」という参考例です。

●事例①：築30年の別荘を「貸別荘＋ワーケーション対応」に再生

• 場所：長野県

• 課題：水回りの老朽化・冬の寒さ

• 改修：断熱強化、Wi-Fi整備、リビングの大窓

• 結果：法人研修とファミリー利用で稼働が安定

“自然光を取り込む空間”が評価された事例です。

●事例②：温泉地の築古別荘を「三世代旅行向け」にコンバージョン

• 場所：伊豆

• 課題：広い間取りを活かしきれていない

• 改修：浴室リノベ、庭のデッキ整備

• 結果：グループ利用の予約が増加

“温泉×プライベート空間”の組み合わせが強みになりました。

●事例③：使われなくなった別荘を「会員制の共同利用モデル」に

• 場所：山梨県

• 課題：管理費負担が重い

• 改修：内装更新、家具一式の入れ替え

• 結果：複数人の共同利用で維持管理が安定

オーナー負担を軽減しながら維持・活用が可能になったケースです。

空き別荘のバリューアップは、建物の状態や用途に応じて優先度を整理することで、無理なく進められることがわかります。

築古物件であっても、適切な改修によって“選ばれる別荘”へと再生でき、貸別荘・民泊・法人利用・シェア別荘などの活用方法の幅も広がります。また、エリア特性や利用者ニーズを把握することで、別荘本来の魅力を引き出すことも可能です。