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アメリカのオフィスが危ない？日本への影響は？
アメリカの商業用不動産には潜在的なリスクがあるとの懸念が高まっています。商業用不動産向けの融資をまとめて証券化した金融商品である商業不動産担保証券（CMBS）の価格急落が金融機関を直撃する可能性や、中小銀行からの商業用不動産融資の減退が銀行の経営に影響を及ぼす可能性が指摘されています。
日本の事業用不動産の取引は、取得額ベースで見ると、J-REIT・外資系・SPCが大きい。これまでは、不動産会社および不動産会社等に付随するリート法人が不動産取引を牽引していたが、直近は外資系やSPCなどの参入が存在感を増しており、新しい資金が流れ込んできている。
日本の事業用不動産市場では、取引額ベースで見ると、J-REIT（不動産投資信託）・外資系企業・SPC（特定目的会社）が大きなシェアを占めています。以前は、不動産会社や関連のリート法人が主導して不動産取引が行われていましたが、最近では外資系企業やSPCなどの参入が増え、市場に新しい資金が流入しています。
大規模物件の取得によるJ-REITの活動は一巡し、取得金額は減少しています。不動産価格の上昇や利回りの低下により、バリューアップが必要な築古ビルを中心にポートフォリオの入れ替えが増えています。投資家は、将来的な成長や収益性の向上が見込まれる物件に注目し、ポートフォリオの再編成を行っています。
J-REITは2021年まで一貫して買越（取得物件の数が売却物件の数を上回る状態）を維持し、物件の集約が進みました。J-REITが一度不動産を取得すると、売却するケースは限られています。このため、市場の供給と需要のバランスは安定化してきました。しかし、2022年にはインベスコオフィスジェイリート投資法人の物件売却やJ-REITの取得金額の減少などにより買越が減少しました。一方で、SPCやAM（私募ファンドなど）の買越は増加しており、市場の私募化の傾向が進んでいることが窺えます。
【属性別 買越・売越状況】
出所：一般財団法人日本不動産研究所「不動産取引市場調査」（2022下期）
外資系プレーヤーも日本の事業用不動産市場で重要な存在です。彼らは2007年上期に約9,100億円という当時の市場を席巻するほどの取得金額を記録しました。リーマンショック後は取引が減少しましたが、2013年上期からの金融緩和政策の開始後、外資系プレーヤーによる取引が再び活発化しました。特にコロナ禍以降も外資系プレーヤーによる取引が目立ち、2022年上期の取得金額は約1.1兆円と、2007年上期を上回る過去最高額となりました。ただし、2022年下期は金利上昇への警戒感などから取得金額が約4,500億円まで減少しており、今後の動向が注目されています。
日本の事業用不動産市場では、J-REIT、外資系企業、SPCなどの買い手の存在感が大きくなってきています。これにより市場は多様化し、新たな資金や視点が市場に流れ込んでいます。投資家は将来の成長性や収益性を重視し、ポートフォリオの選定や再編成を行っています。今後も市場の動向に注目しながら、事業用不動産の買い手の活動を見守っていきたいと思います。